据新华社电房地产调控力度不断加码，“国五条”最严调控落地近3个月，然而最新数据显示广州、北京、深圳、上海4月的新建商品住房分别以13.7%、13.4%、11.5%、10.2%的同比涨幅遥遥领先，被视为全国最严调控的北京，二手房以2.0%的环比涨幅居全国之首。

房价原本就高得离谱的一线城市，为何反而成为领涨先锋？难道是调控遭遇到了市场的“抗药性”？是措施未扼住涨价咽喉，还是地方政府执行政策未动真格，还是地产商负隅顽抗？记者对此进行了调查。

多城市个税调控“悬空”

美联物业全国研究中心监测数据显示，主要一线城市前4月土地市场成交量价齐升，北京、杭州等地平均楼面地价同比涨三成。5月初，广州拍出一块新地王，折合楼面地价2.6万元／平方米，而这一地块目前周边的商品房售价才不到2.5万元／平方米。“面粉贵成这样，面包怎能不涨？”一位房地产商告诉记者。

“这种拍卖的办法，就是地方政府再怎么表态严格调[最新消息价格户型点评]控不放松，老百姓都会担心未来房价预期会失控。”暨南大学管理学院教授胡刚忧心忡忡：如果地方政府、尤其是一线城市再不改革土地出让的定价方式，调控房地产很难完成既定目标，也让普通百姓住有所居的中国梦看上去很遥远。

从3月底国五条地方细则落地大限至今，已经两个月时间，除了北京等少数城市以外，绝大多数城市尚未公布房屋交易20%个人所得税的征收实施细则。记者走访二手房交易市场时发现，原本意在抑制卖房炒房冲动的个税，却几乎全部转嫁给了购房者。一些城市税务和房地产主管部门的说法是“还在研究”，还有一些城市的说法是“要等中央出台规范的指导意见”，各种说法铺天盖地，效果则是“只见楼梯响，不见人下来”。

位于广州南沙的楼盘天玺湾，为了应对政府限价，就想出了把原本规划出售的精装房合同，分拆成“毛坯房”和装修合同，毛坯房的合同单价控制在政府指导定价线内。记者查阅数据发现，通过这种方式，去年底网签均价还在1.2万元左右的楼盘，今年4月底就“离奇”下降到不足1万元。

“房价统计数据下降了，开发商钱也没少赚，最后就只有老百姓被忽悠了。”一位业内人士表示，在实行限价的北京和广州，这样操作的开发商“绝不只是一两个，就看政府动不动真格管了”。

熟悉房地产领域法律问题的盈科律师事务所律师周玉忠表示，开发商拆分合同逃避限价违反了一房一价的明码标价，也涉嫌虚假价格，政府有关部门对此应依法予以纠正和查处。“如果政府不能严格加强市场监管，再严格的调控措施也只会变成‘空调’。”

现阶段房价很难出现拐点

最新的房价统计数据让购房者揪心，东方财富网一项针对近5000名网友的调查显示，64.4%的人认为房价还会进一步上涨。

记者走访了多家在售楼盘均发现，房价上涨预期仍旧强烈。“看过的一些热点楼盘好几个都是日光盘，让人心慌，现在不出手恐怕更买不起。”在北京大兴区一家楼盘看房的小胡说。这家楼盘的售楼员小庞说：“调控增加了买房者的成本和流程的复杂程度，房价该涨还得涨。”

“调控遏制了房价过快上涨的势头，但从3个月到半年左右的短期来看，房价温和上涨的可能性仍较大。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟对记者说，“如果政府不采取进一步措施，现阶段房价很难出现拐点。”

十年调控，从调整投资性需求降温楼市，到出手救市，再到调控重重加码，祭出了一轮轮限购、限贷、限价、提高税收的调控大旗。陈晟说，在这个长期调控过程中，京沪等一线城市部分地区房价翻一倍的区域比比皆是，房价合理回归的预期并未稳定。

北京大学房地产金融研究中心研究员尹斌认为，调控政策在抑制楼市投机的同时，部分刚需及改善型需求者的购房门槛同时高企甚至被限购。目前的调控还处在应当狠抓落实的关键时期，调控措施既要控制房价过快增长，又要保障刚需人群不被调控“误伤”。

暨南大学管理学院教授胡刚认为，十年调控，政府出台了很多方案，用了很多手法，可以说，简单的、见效快的方式基本用过了，调控也开始遭遇越来越强的“抗药性”。必须解决体制性的土地财政依赖、房地产税收体制改革、房地产登记联网制度建设等“深层次”问题，“短期行政调控为长期制度建设赢得时间，才有意义。”

尹斌说，房地产也是投资市场，房子也具投资属性，因此，房价不单纯跟调控和供需有关，还和投资热点及宏观经济形势相关联，比如流动性过剩带来的影响，老百姓又缺乏有效的投资渠道，房地产市场就很容易成为投资投机的“蓄水池”。

业内声音

决策层重估楼市调控若一段时间无起色下半年或调整政策

近日召开的房地产行业内部会议透出信息，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察。一段时间后，若调控效果无明显起色，不排除调整政策的可能。

记者获悉，针对当前市场变化，决策层正在研究评估，拟经过一段时间观察后，决定是否对政策进行调整。

事实上，尽管政策条款严厉，但不少地方变相涨价等行为层出不穷，一定程度上削弱了政策效果。业内人士认为，近期决策层对房地产调控表态甚少，意在淡化调控并观察效果。若未来房价继续上涨，市场指标始终没有起色，不排除最快在今年下半年对政策的个别条款进行调整。

在推进城镇化将继续释放大量住房需求的背景下，行政色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产市场稳定，进而影响城镇化进程和经济走势。多家机构认为，“去行政化”将成为未来调控方向。

房产税可能是上述“长期调控”手段之一。记者获悉，多地房产税试点方案已经上报，在上海、重庆试点两年多之后，不排除该税种年内扩大试点。

房产税试点短期内或小范围扩围，且可能主要针对增量房屋征收。差别化信贷和税收政策未来将成为常态。对于行政色彩浓厚的住房限购政策，可能伴随土地、户籍等制度的改革而逐步放开，但短期内仍将存在。

多数分析认为，未来一段时间，房地产市场可能保持温和复苏走势，但从成交量、景气指数等指标来看，市场仍会处于阶段低位。　据《中国证券报》

北京万科等近40楼盘因定价高被卡预售证

据《证券时报》报道北京新房“限价令”实施月余，项目申报预售证卡壳现象愈演愈烈。无论是从楼盘推广情况看，还是权威人士分析，都显示北京市住建委目前押了近40个项目的预售证，住建委和开发商正就一些项目协商研究如何调整价格。

大兴区有7、8个项目等待开盘，这里因临近未来的北京第二机场而备受购房人关注，万科、保利、龙湖、金融街等知名房企均在此聚集，而有意向在这里买房的已经排号登记了几千人。不过，这些人何时能买上自己心仪的房子是个未知数，因为这些项目都没拿到预售证。

“现在没房卖，还没拿到预售证，价格待定，可以过来先排号。”预计6月开盘的云立方项目销售人员告诉记者，没拿到预售证的不只他们一个项目，北京很多项目都是这样。“开不了盘，我们也着急，每天在这儿白接电话，实际上客户已经积蓄够了。”他说。

京版国五条细则出台后，由于实施严格限价，勒令新开盘项目定价不得超过区域均价、已开盘项目定价不得超过前期销售平均价格、当月销售价格不得超过上月销售平均价格，因此，很多项目因价格原因而拿不到预售证。

业内专家认为，预售证被卡的原因基本上是项目定价过高，开发商又不愿意降价，如果价格与上一期持平，北京住建委不会不批的。

面对预售证被卡，开发商的应对策略有所不同。有的开发商为了避免客户流失，开始接受住建委的价格指导；有的不愿降价，就变相采用拆分装修款的销售方式；有的将毛坯房改成了精装修，并且压低装修成本；有的不但将毛坯房改成精装修，还打出了绿色环保牌，以恒温、恒湿、恒氧为由提高报价。

除了上述几类急于销售的开发商会主动想办法拿预售证外，还有部分开发商选择了被动等待，甚至根本就不去申请预售证。

“我们旁边一项目去申请预售证了，根本没批下来，那我们再去也同样批不下来，所以索性就不去报了。”大兴某上市房企北京公司有关负责人告诉记者，如果仍按照上一期的价格去申报，项目是赔钱的，这对上市公司来说比较尴尬，没法向股东交代。

上述负责人说，分期开发的项目普遍采取的销售策略是，前期以一个相对较低的市场价格出售，然后稳步小幅上涨，实现盈亏平衡。

信息z摘于搜房网