一直流传的“还清首套房贷再贷算首套”的传言终于落地。央行发布通知要求积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。

业内人士认为，信贷政策松动是一个持续利好，并不是一个限时利好。对于买家而言，并没有“过了这村没有这店”的交易紧迫感。他们有耐心继续观望房价的走势，在获得信贷更多支持的同时，图谋房价更大幅度的让步。

七折优惠很难落地实施

【政策】对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行根据风险自主确定。

【解读】从表面上看，贷款利率下限七折当然是对购房者有利的政策，但问题是如果利率七折，对银行来讲属于薄利或倒贴执行。就目前银行对于房贷的姿态来看，仍倾向于至少在基准利率或基准利率之上来执行，按照基准利率七折的做法落地很难，而且即便执行也会有很多限制条件。

改善类买家负担减轻

【政策】对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

【解读】二手房中，普通商品住宅占交易比例为75%。以目前刚需和改善的分布比例来看，大约有占市场20%-30%的改善型家庭可以直接受益。

取消限购城市限贷也放松

【政策】在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

【解读】市场高度关注的房贷政策调整终于在9月30日得以明晰。央行、银监会公布通知，积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，首套房认定有所放松。

在房地产市场存在观望情绪、多地取消限购以及宏观经济下行压力较大的背景下，房贷政策调整释放出哪些信号？

信号1

支持改善型自住房需求

通知明确，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。

“这次调整的亮点是，首套房的认定更加明确，范围有所扩大，从而支持改善型住房需求。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，以前首套房还清了贷款再买房就享受不到首套房贷款优惠，现在则可享受最低首付款比例30%、贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍的优惠。

随着经济发展和生活水平提高，越来越多居民产生了越来越强的改善型住房需求。中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，二套房对于现阶段的中国人来说，更多是改善型住房需求，而非投资投机需求。房地产信贷政策要在抑制投资投机需求的同时，满足自住及改善型需求。

“大城市住房改善型需求量最大，改善型需求实现了，对刚性需求也是有帮助的。”国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群表示，刚性需求往往要求的是小户型，改善型住房需求满足后原有的小户型住房会周转起来，带动满足刚性住房需求。

国务院发展研究中心金融研究所研究员吴庆认为，对于首套房认定标准放松，可降低改善型需求的购房成本，利息成本估计会降低20%左右。

信号2

稳定房地产市场预期

这次房贷政策调整，是在近期房地产市场价格持续走低的情况下出台的。最新统计显示，8月份70个大中城市中，有68个城市新建商品住宅价格环比下降。

“房地产市场预期非常关键，一旦一致形成看空判断，对房地产市场健康发展非常不利。这时调整房贷政策，支持满足合理住房需求，发出稳定房地产市场预期的明确信号。”中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军分析。

在王军看来，这次房贷政策调整目的在于“稳”,并不是要再让房价“起飞”。

房贷政策调整，从某种意义上说，也是回归常态。交通银行[-0.23% 资金 研报]首席经济学家连平指出，之前的限购限贷政策，主要是针对前几年房价持续猛涨、泡沫不断加大的特殊情况采取的特殊对策，带有明显的行政色彩。

“目前房地产市场的供求关系已发生明显变化，库存增多。需求虽然仍然存在，但因为各种限制措施难以充分释放。要顺应市场的变化，进行合理调整，释放改善型住房需求，稳定市场预期。”连平认为。

信号3

定向调控稳增长惠民生

放在更大的背景下看，房贷政策调整，与宏观经济下行压力加大紧密相关。8月份中国经济主要指标，从PMI等先行指标，到投资等实体经济指标，均明显回落，形势比较严峻。

“经济下行压力很重要的来源之一，就在于房地产投资持续下降。调整房贷政策非常及时、必要，要引导房地产市场需求恢复，使房地产投资由落转稳，进而稳住投资，稳住整个经济增长。”张立群分析。

需要明确的是，这次房贷政策调整，并没有实施根本性转向和强烈刺激。只是通过放松首套房认定标准、增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放等方式，支持改善型自住型需求，从而引导恢复房地产市场的合理需求。

“房贷政策调整，从宏观调控的视角看，还是一种结构性调控，没有大转向，不搞一刀切。就像之前对小微、三农的定向支持一样，是一种结构性调控。”王军认为。

住房需求，不仅关系到经济增长，而且关系到民生改善和消费扩大。连平分析，这次房贷政策适度松绑，是稳增长、调结构、惠民生比较好的结合。